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創業開店如何選址談房租

放大字體  縮小字體 發布日期:2012-11-24   來源:爱彩乐安全吗   作者:陳龍劍
創業開店是每一位執著創業者的夢想。創業開店第一道關,就是店鋪的選址。俗話說,萬事開頭難,創業開頭就要面臨這個問題,對于初涉商業的創業加盟者就有非常大的挑戰。提到選址,大家都要說什么“要有人氣、人流多、繁華地段”等等這類任何人都知道的“偽知識”。反觀,選擇在這類地段的創業者生存周期非常之短。

  創業開店是每一位執著創業者的夢想。創業開店第一道關,就是店鋪的選址。俗話說,萬事開頭難,創業開頭就要面臨這個問題,對于初涉商業的創業加盟者就有非常大的挑戰。提到選址,大家都要說什么“要有人氣、人流多、繁華地段”等等這類任何人都知道的“偽知識”。反觀,選擇在這類地段的創業者生存周期非常之短。據筆者從當前房地產業的市場趨勢分析來看,2011年至2012年的上半年,一線城市高檔區域和二、三線城市的房地產還將持續瘋漲,預期一線城市會在2012年下半年,大面積價格相對回落,二、三線城市房產至2013年下半年。而商業地產則會隨著商業價值增長變化不會太大。所以,好的店鋪位置(指有一定的人流量,較繁華地段)仍然是商業的高成本支出項。因此,對創業來說,如何節省這部分的成本,找到適宜自己的店鋪是關系到創業加盟者能否成功創業的重要條件。

  店鋪地理位置的優越性越來越成為商家競爭的第一步,縱觀當前商業情形來看,店鋪選址對有著豐富商業經驗的人也是非常困難的,何況對初涉商業的創業者更是困難重重。今天,筆者就和大家談談創業者如何選址。

  第一步,學會花錢。

  你的全部投資額是多少?這些錢哪部分是店鋪租金預算,比如,10萬的創業基金,你店面租金每個月是5000元的話,一年就是6萬元,占到整個開店投資成本的1/6,那么你的裝修成本、進貨、開業、營業及稅務執照辦理等方面勢必就要占余額的1/4,換句話說,開店的這幾項都要有一定的預算,每一塊的預算且要嚴格的執行。

  有人說了,房租太高,我也和房東談了,6萬一年是談不下多少錢來了,我只能減裝修和一些硬件了,收款臺也做個不要太上檔次的,貨架選最便宜的,電腦、電話、POS機不用了。這種情況曾真實發生在去年某市的一位加盟商老兄身上,筆者告訴他,你的問題不是在于你的預算夠不夠上,而是在于你不會花錢。他大吃一驚說,我怎么不會花錢,這花錢的事誰不會。這就是大部分創業者容易犯的錯誤,該花錢的不花,不該花錢的花掉了。該花的是什么?比如說電腦,索妃雅作為ITM網購品牌,店面開起來之后最主要的營銷手段就是網絡推廣、宣傳和顧客溝通,沒有電腦勢必影響后期的營銷推廣和宣傳,營銷走不出就會影響到經營的穩定。這正是索妃雅與傳統的專賣店不一樣的地方。再說,這些小的硬件再怎么減也減不了多少錢,更何況,這都是臺面上的擺設,怎么可能省呢?你裝修的檔次不高,注定你賣的貨的價格不能高,如果你高了,顧客覺得這么個小店還這么高,不值。這就是一件商品放到商場和擺地攤價格不同的原因。另外,大家逛高檔店的時候,有一種心情愉悅的感覺,為什么,就是因為裝修的每一個細節比較到位,可能是個性的吊燈、可能是一盆花,可能是燈光、還可能是其他的某一點就打動了你。你省掉一盆花,這種檔次的感覺就沒了,品味也沒了,繼而影響銷售,這到底是省錢還是賠錢呢?那不該花的錢呢?房租占到1/6,一下就是6萬啊,對于資本雄厚的人來說不是問題,但你不要忘記自己是一位創業者,你要從沒錢變成有錢。

  第二步,學會談判。

  有人說,6萬的房租我也覺得太高,但談不下來,有什么辦法呢?作為創業者,筆者最反感創業者說“沒辦法”這三個字,辦法都是想出來的,怎么可能沒有辦法呢?如果你真的談不下來,那我就建議你放棄這個店鋪。因為,后期的經營還需要資金周轉,而你的經營關系到你店的生死存亡。所以,筆者在指導創業加盟者選址時就對這種現象建議放棄,因為考慮到后期經營的各方面因素,創業者的財力風險太大,一旦承受不起,這次創業就失敗了。(資金鏈斷裂使85%的創業者失敗;服務不到位、營業時間不按時、商品價格定位超出商品本身價值等其他原因致使創業失敗的10%;貨源品質使創業者失敗僅占5%)這也是筆者大部分都建議加盟創業者不要選取繁華地段,而是要選在當地便于找尋的地段,比如,在XXX路XX銀行對面、XX酒店東向、區(市)政府西側200米等地段,雖不是繁華但易于找尋的沿街路面(切勿選在小區小巷,除非商業氣息非常濃另當考慮)。選址的錯誤思路導致創業者在與房東談判時處處受制,再加上商業談判經驗欠缺,大部分是談不下價格來的。談判是有技巧的,比如上面提到的,房租是每年6萬元,最終談不下來,你也要在付款方式上,年付談成季付,這樣也可以緩解資金周轉的壓力嘛。所以,我一直在勸告眾多的加盟創業者們,一不要選在繁華地段的成熟店鋪;這類店鋪房東相當牛,而且隨市面價格漲的很快。二是看好店鋪,也不要相信房東說什么有好多人等著,催促創業者先交訂金,這類房東越催促你越要穩住,繼續談價格。三是堅決不選有轉讓費的店鋪;有些地方的店鋪轉讓費甚至比房租還高,簡單是瞎扯,更瞎扯的是有還在經營中的店面快要到期了急忙轉讓,轉讓費高低不說,筆者就不明白,你都快到期了,房東不續約了,到期后你走也得走,不走也得走,你何談轉讓?而且轉讓費還非常之高,你轉讓什么呢?更可笑的是,真的有人接受他的轉讓費,最后,到期后,房東提出要漲價格,接轉的人后悔的要死。

  在這里,筆者補充一下另外的一種情況,就是有些加盟創業者希望進駐商場的情況。此類情況,作為索妃雅品牌來講一般不太建議和支持。為何?進駐商場一般有三種方式:一是供應商;指為商場供貨,商場作為你的客戶,你給商場一個價格,商場基于你的價格上浮作為商場的利潤差價。二是租賃式;類同于店面租賃,根據你所選的商場位置、面積一年租金需要多少錢。三是返點式;即選用商場的位置,占用商場的一定面積,商場自取統一結算的方式統籌你的銷售額,并按你的銷售葡萄提取一定的比例利潤。第一種供應商機制,對于一般的創業者而言較為困難,尤其是對進駐的商場采購部門人員更多的需要“公關”,這使得商場的管理也極為苛刻。這種合作最大限制了創業者的靈活性,商場的節日亂收費也對創業者造成其大的成本壓力。第二種租賃式就顯得較第一種靈活、極大強化了加盟創業者的自主管理,如商場租金與商場外的人氣、獨立店鋪相關不大的話,也是可以考慮的,但在談判和協議中一定要注明在經營中商場所收取的費用明細。第三種方式,由于商場抽成的方式決定了商場將進行統一結算。消費者通過商場的統一結算后,商場會延遲2-3個月再為創業者結算,這就帶給創業者更大的資金周轉壓力,如創業加盟者后期資金不足,將導致創業必然失敗。

  在店鋪選址上,筆者建議所有的創業加盟者們,首選一定是獨立的沿街店鋪;其次再考慮商場的第二種租賃式合作辦法;再次考慮商場的第三種返點式辦法,該辦法創業者們要核算一下成本和利潤,最終決定是否接受商場的返點數;

  第三步,學會賠錢。

  生意是有賠也有賺,不可能是一本萬利的,這需要你在上面所說的每一個細節下功夫,所以,在創業之初,你就要樹立一個賠的準備,為什么?因為,好事人人都會想,發財夢人人都會做,如果你賠了,你怎么辦,你輸不輸的起?如果輸不起就不要創業。創業路不是隨便一個人就可以走的。所以,我們索妃雅在上個月就嚴格控制篩選加盟商,有的人沒有一種創業心態,浮躁、總以為賺錢很容易,開起店就可以賺,所以,筆者在接觸這部分加盟商的第一句話就是,你創業很可能賠錢,你做好準備了嗎?往往就將這部分加盟商嚇掉,這就說明他們的心態根本不是創業的心態,這種心態做任何一個項目都注定是失敗的。對索妃雅品牌來說,創業者賠不僅影響索妃雅在當地的市場,而且還將影響我們的品牌形象,因此,這就是筆者不會與他們合作的原因。生意還有一種賠,就是前期是賠的,后期是賺的。比如,筆者在指導某地加盟店時,他曾預算前三個月是賠的,并預留出一定的流動資金,但出人意料的是,第一個月就開始賺了。所以,這種未雨綢繆的心態著實有大將風度,賺錢要有個數。

  成本是一分分的省,賺錢是一點點的積累,賠錢更不能一味的賠,如果上個月賠錢,先要分析到底是什么原因?是服務、是推銷技巧、是貨源還是宣傳力度小還是其他的,對癥下藥才是良方,唉聲嘆氣和怨天尤人更不可取。

  第四步,學會經營

  上面筆者已經提到了,經營水準關系到店面經營的生死存亡。繁華地段上許多店面也有轉讓、關門的,原因何在?在于不善于經營之道。當前的店面經營,大部分都在“經營之術”層面,搞個促銷活動,無非就是打折減價而已。孰不知,善于經營的創業者如果占有一個好的位置是“如魚得水”,如果沒有一個好的位置呢,其“經營之道”也是妙不可言,甚至還會因其經營反而帶動起了周邊的商業發展。

  說的具體一點。經營在于你的理念,在于你的每一個細節,比如,你是否經的住孤獨?沒有顧客的時候是否聚眾娛樂?聊天?你的服務禮儀是否到位?營業時間是否每日如一,正??氐?,確保正常的營業;店內的銷售環境是否保持整潔?是否時刻做好銷售的準備?機會永遠是留給有準備的人,樹立一個良好的創業心態是每一位創業加盟者最基本的創業態度,而這種創業態度勢必影響到你的經營水準。

 
 
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